سیاست‌گذاران بخش مسکن در دولت جدید با همان استدلال تکراری در حال احیای سیاست پرداخت وام خرید هستند. این به معنی تحریک تقاضا در شرایط فعلی بالاتر بودن تقاضا از عرضه است، ضمن اینکه طرح «مسکن مهر» نیز با دلایل غیرموجه متوقف شد، این نیز بدین معنی است که نهضت مسکن‌سازی نیز متوقف شد. نتیجه طبیعی اجرای این سیاست‌ها گران شدن بیش از پیش مسکن می‌باشد.
شرایط حال حاضر بخش مسکن و بازار زمین و مسکن کشور، علیرغم پیچیدگی‌های ظاهری، دارای شرایطی شفاف و قابل پیش‌بینی است. جمعیتی جوان و آماده ازدواج پیش رو داریم که به صورت بالقوه متقاضی مسکن هستند، خانوارهای زیادی نیز وجود دارند که به صورت بالفعل متقاضی مسکن هستند.
این خانوارها یا اجاره‌نشین هستند و یا به صورت متراکم و چندخانواری در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند یا در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند که این خانه‌ها باید بازسازی یا نوسازی شوند و یا اصولاً در مکانی زندگی می‌کنند که از لحاظ استانداردهای مربوطه، مسکن تلقی نمی‌شود (بد مسکنی یا سوء مسکنی).
موجودی مسکن کشور نیز مشخص است اما این موجودی به صورت صحیح بین خانوارهای موجود توزیع نشده است (تخصیص بهینه منابع در بخش زمین و مسکن صورت نگرفته است). تعداد قابل‌توجهی واحد مسکونی ساخته‌شده خالی وجود دارد (احتکار) یعنی جزو موجودی به حساب می‌آیند اما به بازار عرضه نشده‌اند و نمی‌شوند. کسانی هم هستند که مالکیت بیش از یک واحد مسکونی را در اختیاردارند. عدد این «بیش از یک واحد» گاهی به هزار! یا بیشتر از آن (ده هزار!)، آن هم در کلان‌شهرهایی مثل تهران می‌رسد.
می‌توان گفت که این، نمایی کلی از شرایط حال حاضر بخش مسکن کشور است. اما جزئیات این نمای کلی چیست؟ منظور این است که تعداد دقیق خانوارهای متقاضی (بالقوه و بالفعل) مسکن چقدر است؟ تعداد دقیق خانه‌های خالی موجود چقدر هستند؟ مالکیت بیش از یک واحد مسکونی با چه کسانی است؟ عجیب است که تا به حال سیاست‌گذاران بخش زمین و مسکن کشور هیچ علاقه‌ای به داشتن اطلاعات دقیق از بخش تحت مدیریت خود نداشته‌اند! (این در حالی است که تشکیل این سامانه‌های اطلاعاتی در دنیا سابقه‌ای به قدمت 70 سال دارد) بالطبع هیچ کوششی هم در راستای ایجاد سامانه اطلاعاتی از این بخش صورت نگرفته است. از طرف دیگر هر ضربه‌ای که تا به حال به بخش مسکن کشور واردشده و باعث آشفتگی و ایجاد اختلال و افزایش قیمت شده است در وهله اول ناشی از عدم وجود اطلاعات دقیق در این بخش بوده است.
برگردیم به شرایط کلی بخش مسکن کشور؛ با محاسباتی ساده می‌توان به این نتیجه رسید که تا حداقل 10 سال آینده با توجه به جمعیت متقاضیان مسکن در کشور، نیازمند ساخت سالانه 2 میلیون واحد مسکونی هستیم. اگر این کار انجام شود تازه 10 سال دیگر، تقاضا با عرضه برابر می‌شود. البته یک کار کوچکِ! دیگر نیز باید انجام شود. خانه‌های خالی از سکنه باید به چرخه مصرف بازگردند، همچنین توزیع متوازن بین خانوارها و واحدهای مسکونی انجام شود یعنی سیاست‌گذار باید با استفاده از ابزارهای قانونی از مالکیت بیش از یک یا دو واحد مسکونی توسط افراد جلوگیری کند زیرا در غیر این صورت هرچقدر نیز به تعداد واحدهای مسکونی اضافه شود، همه آحاد جامعه صاحب مسکن نخواهند شد (کما اینکه در حال حاضر نیز همین طور است) و انحصار و احتکار مسکن همچنان ادامه خواهد داشت.
پس در وهله اول نهضت مسکن‌سازی (به دلیل عقب‌ماندگی چندین ساله عرضه از تقاضا) باید در دستور کار سیاست‌گذاران بخش مسکن قرار گیرد و تنظیم بازار نیز همچنین. این دو سیاست به صورت هم‌زمان، دو اتفاق بزرگ را در بخش مسکن در پی خواهد داشت: اول اینکه به تعداد نیاز مسکن ساخته خواهد شد و مهم‌تر اینکه با تنظیم بازار، قیمت مسکن به سمت واقعی شدن و کاهش پیش خواهد رفت و باب سوءاستفاده و بورس‌بازی و سوداگری الی الابد بسته خواهد ماند.
اما غیر از دولت‌های نهم و دهم که تا حدودی متوجه عقب‌ماندگی عرضه از تقاضا شده و با اجرای طرح «مسکن مهر» تا حدودی این عقب‌ماندگی را جبران کرده و اقدام به اجرای نهضت مسکن‌سازی کردند، (و البته در خصوص تنظیم بازار حرکت مؤثری انجام ندادند)، هیچ‌کدام از دولت‌های پیشین، کوششی در این زمینه از خود نشان ندادند. در عوض بارها شاهد اجرای سیاستی غلط و خطرناک بودیم که بارها اجرا شد و با هربار اجرا باعث ایجاد جهشی در قیمت مسکن شد.
طراحان اجرای این سیاست که همان «اعطای وام خرید مسکن» بود به خوبی می‌دانستند که با توجه به یبشتر بودن تقاضا نسبت به عرضه و همچنین عدم تنظیم بازار، اعطای وام خرید جو روانی در بازار ایجاد خواهد کرد، موجب تحریک تقاضا شده و قیمت مسکن را افزایش خواهد داد و البته در مقطع کوتاهی (به دلیل افزایش قیمت) باعث رونق ساخت‌وساز خواهد شد اما همیشه در ظاهر با این توجیه و استدلال که ما در پی توانمند کردن متقاضیان برای خرید واحدهای مسکونی هستیم و میزان فعلی وام خرید کفاف قیمت‌های موجود را نمی‌دهد این سیاست غلط را به منصه اجرا می‌گذاشتند.
البته این سیاست غلط خوشبختانه از اواسط دولت نهم متوقف شد و جای خود را به سیاست اعطای وام ساخت داد که البته کارکرد وام خرید را نیز داشت بدین معنی که سازنده با سپرده‌گذاری نزد بانک عامل پس از یک دوره زمانی مشخص به جای اینکه وام خرید دریافت کند، به میزان دو برابر وام ساخت دریافت می‌کرد و این وام پس از اتمام دوره ساخت قابل انتقال به خریدار به عنوان وام خرید بود. این نکته تاریخی نیز جالب توجه است که برای اولین بار پس از انقلاب، «ابوالحسن بنی صدر» پس از تصدی پست ریاست جمهوری اقدام به اعطای چند هزار وام خرید، در بخش مسکن کرد درحالی‌که می‌توانست به راحتی این اعتبارات را به جای وام خرید، وام ساخت بدهد که هم واحد مسکونی عرضه شود و هم این وام‌ها با انتقال به مصرف‌کننده نهایی حکم وام خرید را داشته باشد و در واقع کارکرد دوگانه از خود بجای گذارد.
در حال حاضر نیز تاریخ برای چندمین بار در حال تکرار شدن است. سیاست‌گذاران بخش مسکن در دولت جدید با همان استدلال تکراری در حال احیای سیاست پرداخت وام خرید هستند. این به معنی تحریک تقاضا در شرایط فعلی بالاتر بودن تقاضا از عرضه است، ضمن اینکه طرح «مسکن مهر» نیز با دلایل غیرموجه متوقف شد، این نیز بدین معنی است که نهضت مسکن‌سازی نیز متوقف شد. نتیجه طبیعی اجرای این سیاست‌ها گران شدن بیش از پیش مسکن می‌باشد ضمن اینکه پیش‌بینی می‌شود با اعطای وام خرید رونقی در خرید و فروش مسکن (که همراه با افزایش قیمت خواهد بود) ایجاد شده و متعاقب آن رونقی موقتی در ساخت‌وساز توسط بخش خصوصی اتفاق بیفتد. همه این اتفاقات در دوره‌های پیشین چرخه‌های رکود و رونق تورمی نیز اتفاق افتاد و ظاهراً دوباره در حال تکرار شدن است و البته بعید است تصمیم‌گیران مربوطه قادر به پیش‌بینی شرایط به وجود آمده در آینده در اثر اجرای این سیاست‌ها نباشند.
افشین پروین پور
آخرالزمان
#قدرت نظامی ایران
#مستند
#یوفو